Krok po kroku

• Poszukiwania działki
• Przed budową
• Fundamenty
• Ściany, kominy, strop
• Dach
• Stolarka okienna i drzwiowa zewnętrzna
• Instalacje wewnętrzne, przyłącza mediów
• Wykańczanie budynku (elewacja, wnętrza)
• Wyposażenie wnętrz
• Ogród, ogrodzenie, bruk
• Użytkowanie domu

Dom z naszych marzeń, czyli adaptacja projektu bez tajemnic

Na rynku dostępny jest bardzo duży wybór gotowych projektów budynków. Zanim jednak inwestor wybierze projekt swojego wymarzonego domu warto, aby udał się do profesjonalisty, który pomoże mu podjąć najlepszą decyzję. Każdy przypadek należy bowiem potraktować indywidualnie.

Ekspert odgrywa kluczową rolę w uświadamianiu przyszłym właścicielom domu, że właściwie dobrany projekt oznacza nie tylko ładny i estetyczny wygląd budynku. Należy również pamiętać o szeregu innych czynników, m.in. o odpowiedniej powierzchni i układzie pomieszczeń, czy też nasłonecznieniu ścian budynku, które wpływają na to, aby dom był funkcjonalny, a koszty jego utrzymania jak najniższe. Warto również zwrócić uwagę na rodzaj systemu grzewczego i wentylacyjnego. Spotkanie z projektantem na wczesnym etapie pozwoli inwestorom nabyć niezbędną wiedzę na temat projektów i uniknąć nietrafionych decyzji.

W świecie formalności, czyli prawidłowe wykonanie projektu
Podstawową zasadą jest zgodność projektu z zapisami miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Najdogodniej jest – zarówno dla inwestora, jak i projektanta – gdy dla terenu przyszłej budowy tenże Plan został już opracowany. Z zapisów tego dokumentu bezpośrednio wynikają parametry obiektu, który będzie można na danym terenie wybudować.

W przypadku braku Planu dla wybranej działki o parametrach zabudowy można wnioskować z Decyzji o Warunkach Zabudowy wydanej przez miejscowy organ samorządu terytorialnego (gminę).

– Decyzja tego organu musi być uprawomocniona, ponieważ w tok postępowania administracyjnego włączone są również inne strony postępowania, czyli sąsiedzi i instytucje, których interesy prawne ta decyzja może swoimi zapisami naruszać. Postępowanie może trwać od 1,5 do 3 miesięcy, a nawet więcej i znacznie przedłuża oczekiwanie na odpowiedź, jak powinien wyglądać projekt na wybranej przez inwestora działce – dodaje Ryszard Babik z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy, ekspert budowy SILKA YTONG. – Zawsze jednak radzimy inwestorom, aby decydowali się na zakup projektu powtarzalnego dopiero po otrzymaniu tej decyzji. Projekt, który został wybrany może okazać się na danej działce niemożliwy do zrealizowania, a na jego zwrot będzie już za późno – dodaje Ryszard Babik.

Do uzyskania pozwolenia na budowę konieczna jest adaptacja zakupionej dokumentacji projektowej do warunków lokalnych, czyli wymagań związanych z przynależnością terenu inwestycji do odpowiedniej strefy śniegowej i wiatrowej, parametrów gruntowych, a także występującej infrastruktury technicznej. Na tym etapie trzeba uzyskać odpowiednie uzgodnienia i decyzje m.in. od dystrybutorów mediów. Osoba uprawniona powinna także sporządzić Projekt Zagospodarowania Terenu dla konkretnej działki budowlanej na aktualnej mapie sytuacyjno-wysokościowej wykonanej przez uprawnionego geodetę.

Zlecenie opracowania dokumentacji oraz wszelkich formalnych uzgodnień profesjonaliście pomoże inwestorom oszczędzić czas, a także uniknąć niepotrzebnych kosztów, wynikających z nieznajomości procedur oraz procesu ich przebiegu.

Dom jednorodzinny wybudowany w technologii Ytong i Silka

 Projektanci a przepisy prawa
Uzupełnienie dokumentacji projektu katalogowego domu jednorodzinnego musi odpowiadać wymaganiom zawartym w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 3 lipca 2003 r. z późniejszymi zmianami w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego.

– Adaptacja powinna obejmować wszystkie aspekty projektu, a więc nie tylko zmiany architektonicznie, konstrukcyjne czy funkcjonalne, ale także zmiany w zakresie instalacji sanitarnych i elektrycznych – wylicza Anna Stelmach z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy, ekspert budowy SILKA YTONG. – Nawet, gdy projekt pozostanie w wersji niezmienionej, zgodność parametrów budynku z istniejącymi w danym miejscu wymogami powinna być potwierdzona przez fachowca posiadającego odpowiednie do adaptowanych branż uprawnienia – dodaje Anna Stelmach.

Osoby wykonujące adaptację projektu gotowego zyskują prawa i obowiązki projektanta budynku, stając się autorami projektu w rozumieniu art. 20 prawa budowlanego. W planowanym procesie budowlanym są one rozliczane za projekt jak za własne dzieło. Adaptujący odpowiadają także za elementy, na które nie wpływają żadne warunki lokalne i z reguły pozostają niezmienne w zakresie adaptacji (jednym z przykładów jest klatka schodowa, czyli m.in. wysokości i szerokość stopni, zgodnych z postanowieniami aktualnego Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie).

– Odpowiedzialność zawodowa, co wynika z prawa budowlanego, spoczywa na osobie adaptującej dany projekt do konkretnej lokalizacji, a nie na osobie, która sporządziła projekt powtarzalny. Firma sprzedająca projekty odpowiada za swój produkt wyłącznie w trybie cywilnym – podsumowuje Anna Stelmach, z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy, ekspert budowy SILKA YTONG.

Adaptacja projektu a prawa autorskie
Zmiany w projekcie, wynikające z adaptacji do lokalnych warunków terenowo-klimatycznych w większości przypadków, nie wymagają odrębnej zgody dotyczącej praw autorskich właściciela projektu. Zmiany te jednak powinny być wyszczególnione w zakupionym projekcie – projektanci z pracowni Arco wyliczają między innymi takie zmiany adaptacyjne jak:
- dostosowanie budynku do warunków gruntowych i z tym najczęściej związana zmiana wymiarów fundamentów;
- zmiana wymiarów, przekrojów lub rozstawu elementów więźby dachowej wynikająca z dostosowania budynku do strefy śniegowej lub wiatrowej;
- użycie innych materiałów na elementy konstrukcyjne budynku (ściany, stropy) pod warunkiem zachowania wymagań konstrukcji i ochrony cieplnej budynku oraz jego elewacji;
- zmiana warstw ścian zewnętrznych przy zachowaniu dopuszczalnego współczynnika przenikania ciepła;
- zamiana materiałów wykończeniowych: posadzek, tynków, dachówki, izolacji cieplnej i przeciwwilgociowej - przy zachowaniu niezbędnych parametrów wytrzymałości oraz parametrów przenikania ciepła i innych;
- wykonanie tzw. lustrzanego odbicia obiektu ze względu na lokalizację budynku na działce. Wersje lustrzanego odbicia są zazwyczaj dostępne w ofercie biur projektowych bez  dodatkowych opłat. Zanim zamówiony zostanie projekt, warto swój wybór skonsultować z osobą, której zamierza się powierzyć adaptację;
- zmiana pokrycia dachowego z uwzględnieniem zaprojektowanych spadków i ciężaru pokrycia;
- zmiany technologii budowy ścian, nadproży z zachowaniem wytrzymałości i izolacyjności przegród.

Na inne przekształcenia w ramach adaptacji projektu należy uzyskać odpowiednią zgodę, o ile nie zostały wskazane przez autora projektu powtarzalnego w załączniku do opracowania.

Zmiana materiału ściennego w ramach adaptacji
Jedną z wprowadzanych zmian adaptacyjnych jest zmiana materiału ściennego. Dzieje się tak dlatego, że rzadko udaje się znaleźć projekt odpowiedni pod względem funkcjonalnym i estetycznym, a jednocześnie przewidujący użycie preferowanego przez inwestora materiału.

– Ze względu na ciepłochronność długo przeważały konstrukcje warstwowe ścian. Jednak inne zalety ścian jednorodnych: tempo ich wznoszenia i prostota konstrukcji, gwarantujące mniejszy koszt budowy, okazały się równie ważne dla inwestorów – twierdzi arch. Justyna Zemanek z Biura Projektowego Archeton. – Pojawienie się bloczków z betonu komórkowego YTONG ENERGO, które zapewniają współczynnik przenikania ciepła nawet U=0,19 W/(m2K), ponownie zwróciło uwagę budujących na konstrukcje jednowarstwowe – dodaje Justyna Zemanek.

Pracownia Archeton adaptowała swoje najlepsze projekty do zastosowania materiału YTONG ENERGO. Jako przykład zmian adaptacyjnych do materiału ściennego może posłużyć projekt domu Zoja Lux Energo.

Projekt domu Zoja Lux Energo z pracowni ARCHETON

Znaczenie prawidłowej adaptacji
Dwa te same powtarzalne projekty zaadaptowane do dwóch zdecydowanie różnych stref śniegowych i wiatrowych nie powinny wyglądać tak samo. Najtrafniej ilustruje tę kwestię porównanie obciążenia śniegiem domów, o takiej samej powierzchni dachu 250 m2, na Mazowszu (wartość w okolicach 50kg/m2) i w Sudetach (ponad 200kg/m2). Dodatkowy ciężar dla tego ostatniego budynku wynosi 150 kg/m2. Przy obliczeniach należy wziąć pod uwagę również skalę siły wiatru i rodzaj pokrycia dachowego, którego masa może różnić się o kilkadziesiąt kilogramów na każdy m2 dachu.

Dla dachu domu położonego w Sudetach rzetelny projektant może zarekomendować postawienie słupa do podparcia długiej krokwi narożnej w dachu kopertowym, jeśli według obliczeń jest w tym miejscu niezbędna.

– Dla wielu inwestorów słup na środku pokoju nieco burzy obraz wymarzonej sypialni na poddaszu. Jednak rezygnacja z tego rozwiązania niesie za sobą ryzyko ugięcia takiej krokwi oraz elementów z nią połączonych, odpowiedzialnych za szczelność dachu oraz wewnętrznych elementów wykończeniowych. Efektem mogą być nie tylko popękane okładziny sufitów, pogięte obróbki, nieszczelność, zniszczone lub odspojone pokrycie dachowe, ale w niesprzyjających okolicznościach – całkowite zniszczenie konstrukcji i zagrożenie dla mieszkańców – przekonuje Ryszard Babik z Pracowni Projektowej Arco z Nowej Rudy, ekspert budowy SILKA YTONG.

Warto docenić rolę fachowego doradztwa już na etapie wyboru projektu. Konsultacja na jak najwcześniejszym etapie pozwoli każdemu inwestorowi wybrać i zakupić projekt, który będzie spełniał zarówno jego oczekiwania estetyczne i użytkowe oraz będzie dostosowany do warunków lokalnych.

Co warto wiedzieć, gdy planujemy zakup projektu domu:
1.    Spotkanie z projektantem na wczesnym etapie pozwoli inwestorom nabyć szerszą wiedzę na temat dostępnej oferty projektów i dzięki temu wiedzieć, na co zwracać uwagę, aby uniknąć nietrafionych wyborów.
2.    Na zwrot projektu inwestor ma czas zazwyczaj od 2 tygodni do miesiąca - w zależności od biura, w którym projekt został zakupiony.
3.    Przed zakupem projektu zalecane jest, aby skonsultować go pod względem zgodności z zagospodarowaniem przestrzennym terenu, kierunkami stron świata, a także dopasować do lokalizacji klimatycznej.
4.    Zmiany adaptacyjne, które nie wymagają uzyskania zgody dotyczącej praw autorskich właściciela projektu, powinny być wyszczególnione w danym projekcie.