- Zaloguj się
Forum Budowlane - - Odp: Planowanie procesu budowy i jego etapy - Tydzień Tematyczny w Domu Modelowym
- Wątek zamknięty
Jeśli chcesz pisać wiadomości musisz się zalogować.
-
- Autor
- Wiadomość
-
-
-
-
Wysłany: czw, 15 wrzesień 2011 o godz. 09:09
Temat postu: Odp: Planowanie procesu budowy i jego etapy - Tydzień Tematyczny w Domu Modelowym
Przedstawiamy wywiad z Krzysztofem Bratosiewiczem, właścicielem firmy Arkada Budownictwo która jest generalnym wykonawcą Domu Modelowego. Wywiad dotyczyczy poszczegółnych etapów budowy i przyblizy Państwu temat.
AG: Dzień dobry
KB: Dzień dobry
AG: Kolejny tydzień spotkań tematycznych w Domu Modelowym rozpoczyna się 7 września. Tym razem tematem przewodnim jest Planowanie procesu budowy i jego etapy. Podczas tego tygodnia specjaliści z firmy Arkada Budownictwo będą odpowiadali na pytania odwiedzających Dom Modelowy z zakresu przygotowań do procesu budowy domu oraz etapów z jakich on się składa. Spotkaliśmy się, aby przed tygodniem tematycznym odpowiedzieć na kilka z nich.Jako pierwsze proponuję następujące pytanie: Jakie są i co wchodzi w skład poszczególnych etapów budowy?
KB: Tak to prawda, podczas najbliższego tygodnia tematycznego nasi specjaliści będą do dyspozycji odwiedzających Dom Modelowy, i chętnie przybliżą im etapy procesu budowy oraz udzielą wskazówek jak się do niego dobrze przygotować, ale do rzeczy. Pierwszym etapem budowy domu jest stan surowy otwarty z pokryciem dachowym, który składa się z etapu fundamentów czyli ław, ścian, podłoża, kanalizacji stanu zero, ociepleń i izolacji przeciwwilgociowej ścian fundamentowych. Następnie budowane są ściany nadzienia, strop, schody wewnętrzne, schody zewnętrzne, tarasy, kominy, ścianek poddasza, kominów w części nad połacią dachową, więźba dachowa i pokrycie dachu.Drugi etap to stan deweloperski, w którym to montowana jest stolarka okienna i drzwiowa, parapety wewnętrzne, wykańczana elewacja na gotowi czyli ocieplenie plus warstwy elewacyjne, podbitka i parapety zewnętrzne. Wewnątrz wykonywane są instalacje, z wyjątkiem gazowej, ponieważ ta instalowana jest już po etapie wykończeniowym ze względu na fakt, że nie może być zakrywana żadnymi elementami wykończeniowymi. Wykonywane są tynki wewnętrzne, warstwy podłogowe, izolacje przeciwwilgociowe, izolacje termiczne, akustyczne, szlichty oraz w połaciach dachowych ocieplenie i płyty kartonowo gipsowe.Trzeci etap to stan pod klucz, w skład którego wchodzą posadzki, malowanie ścian, układanie glazury, biały montaż i inne elementy wykończenia wnętrz.
AG: Jakie są terminy wykonania poszczególnych etapów budowy?
KB: Jeżeli chodzi o część formalną to trwa ona od 4 miesięcy do czasem nawet i 9. Następnie budowa domu do stanu surowego trwa 3-5 miesięcy, a stanu deweloperskiego 7-9 miesięcy. Długość budowy uzależniona jest od wielkości budynku, ilości stropów, stopnia skomplikowania jak również od okresu w którym rozpocznie się budowę. Najszybciej buduje się domu które zacznie się wczesną wiosną.
AG: Jak wygląda proces budowy po uzyskaniu pozwolenia na budowę?
KB: Jeżeli inwestor posiada już pozwolenie na budowę, kolejnym etapem jest wybór wykonawcy i rozpoczęcie budowy. Warto jednak rozważyć rozmowy z wykonawcą już na etapie adaptacji projektu. Podczas takich rozmów pomiędzy klientem a potencjalnym wykonawcą na etapie adaptacji, wykonawca często przekazuje swoje doświadczenie, wiedzę, zwraca uwagę na pewne aspekty wykonawcze w projekcie. Inwestor pyta którą z technologii lepiej wykorzystać, która jest droższa a która tańsza. Konsekwencją tego są często pewne zmiany w projekcie które należałoby uwzględnić na etapie adaptacji. Jedną z nich jest chociażby grubość ocieplenia ścian budynku. Gdybyśmy chcieli zrobić budynek bardziej energooszczędny niż ten w projekcie powinniśmy pogrubić izolację, trzeba wtedy podjąć decyzję jakiej grubości ma być ta izolacja a następnie uwzględnić w adaptacji projektu i te dane złożyć już do wniosku o pozwolenie na budowę, ponieważ grubość izolacji wpływa na powierzchnię zabudowy a jest to parametr zatwierdzany przez urząd. Kolejnym takim przykładem jest wynoszenie ścianek kolankowych budynku, gdzie inwestor chciałby uzyskać więcej przestrzeni. Proces ten wiąże się również z warunkami pozwolenia na budowę, jest to zmiana istotna która powinna być zatwierdzona przed realizacją.Podsumowując, warto z wykonawcą rozpocząć rozmowy jeszcze na etapie adaptacji projektu aby pewne przemyślenia i decyzje które wynikają z tych rozmów uwzględnić wcześniej by nie stanowiły problemu w przyszłości.
AG: Co inwestor powinien przygotować by proces budowy fizycznie się rozpoczął?
KB: Po pierwsze powinien zapewnić dostawę mediów, czyli wodę i prąd. Kolejną rzeczą jest dojazd do działki, który musi być odpowiednio przygotowany do przejazdu ciężkich samochodów. Również należy sprawdzić czy drogi dojazdowe nie posiadają ograniczenia tonażu, czyli czy mogą przejeżdżać samochody tylko do 3,5t, ponieważ wtedy należy wystąpić do odpowiedniej jednostki o wydanie pozwolenia na przejazd samochodów o wyższym tonażu. Następna rzecz jaką musi przygotować inwestor to ogrodzenie działki, oczywiście może to za niego zrobić firma budowlana. Istotną rzeczą jest również uprzątnięcie placu budowy, jest to niezbędne do prawidłowego rozłożenia sprzętu, materiałów i zaplecza sanitarnego.
AG: Jakie są pierwsze koszty które inwestor musi ponieść po uzyskaniu pozwolenia na budowę?
KB: Po pierwsze jest to koszt budowy domu, czyli stanu surowego, deweloperskiego i pod klucz. Najczęściej, bardzo orientacyjnie można przyjąć, że każdy z nich kosztuje 1/3 całości. Oprócz kosztów budowy domu trzeba pamiętać o tym że jest koszt związany z uzbrojeniem terenu, jeśli jest nieuzbrojony lub częściowo uzbrojony, czyli podciągnięcie wszystkich mediów zarówno do granicy działki jak i potem podłączenie między granicą działki a domem. W kosztach budowy domu wykonawcy podają zawsze koszty danych instalacji do krawędzi budynku. Kolejnym kosztem jest koszt wykonania prac zewnętrznych małej architektury, terenów zielonych i ogrodzenia działki. To jest czwarta ostatnia grupa kosztów.
AG: W przypadku gdy inwestor nie wie jakie materiały wybrać do budowy domu, gdzie może uzyskać pomoc?
KB: Jest kilka źródeł pozyskania tej wiedzy. Pierwszą jest projekt, należy zdawać sobie sprawę z tego że projekt jest elementem gotowym, wydawanym w dziesiątkach lub setkach egzemplarzy, są to po prostu propozycje projektanta, nie znaczy to że te propozycje muszą odpowiadać inwestorowi czy też warunkom w jakich inwestor będzie budował. Na wybór materiałów może mieć też wpływ polecenie ich przez znajomych którzy już budowali w danym systemie i chwalą go. Wybór materiałów może również ułatwić firma wykonawcza, poprzez opisanie każdego z nich i wymienienie wad i zalet każdego rozwiązania.
AG: Co to są badania geotechniczne i kiedy powinny zostać wykonane?
KB: Badania geotechniczne najlepiej gdyby były wykonane przed zakupem działki, można wtedy uniknąć bardzo przykrych sytuacji związanych z występowaniem gruntów słabo nośnych i nienośnych gdzie koszt posadowienia radykalnie rośnie. Oczywiście takie skomplikowane warunki bardzo rzadko występują jednak ich konsekwencje są poważne. Jeżeli ktoś już kupił działkę, to przed wyborem projektu, przed dostarczeniem projektu adaptacji zdecydowanie takie badanie powinien przeprowadzić. To jest jak polisa ubezpieczeniowa na dom. Wykonując takie badania inwestor powinien je dostarczyć zarówno projektantowi który wykonuje adaptację, ten z kolei powinien dostosować nośność ław fundamentowych i ich szerokość do lokalnych warunków gruntowych, przypominam że każda z pracowni projektów gotowych dobiera posadowienie budynku do warunków standardowych. Brak badań geotechnicznych, czyli o nośności rzeczywistej gruntu powoduje, że całe ryzyko przechodzi na inwestora. Polskie prawo nie nakazuje ich wykonywania w przypadku budynków jednorodzinnych, jednak część gmin zdając sobie sprawę z tego że warunki geotechniczne na ich terenie są skomplikowane, zaleca bądź narzuca taki obowiązek we wypisie i wyrysie z planu zagospodarowania przestrzennego. Badania geotechniczne dają także wyraźną informację dla inwestora i wykonawcy jakie należy zastosować izolacje przeciwwilgociowe, termoizolacje dla ścian fundamentowych, czy istnieje potrzeba wynoszenia budynku, czy budynek można budować w okresie wiosennym. To ważne badana które dają odpowiedz na wiele pytań.
AG: Kto zajmuje się wypełnianiem dziennika budowy?
KB: W dzienniku budowy prawo do zapisu posiadają wszyscy uczestnicy procesu budowlanego, czyli inwestor, inspektor nadzoru inwestorskiego, projektant, kierownik budowy, każdy z wykonawców. Dziennik budowy powinien znajdować się na placu budowy.
AG: Czy inspektor nadzoru inwestorskiego musi uczestniczyć w procesie budowlanym?
KB: Dla budynków jednorodzinnych prawo budowlane pozwala na niezatrudnianie inspektora nadzoru inwestorskiego.
AG: Czy kierownik budowy powinien być związany z firmą budowlaną czy może powinien być „z zewnątrz” ?
KB: Kierownik budowy powinien kierować budową i naturalnie powinien być to przedstawiciel wykonawcy. Oczywiście jeśli wybiera się wykonawcę tylko do wąskiego zakresu prac typu tynki, więźba, stan surowy nie możliwe jest by kierowników zmieniać w związku z tym tutaj zawsze funkcjonuje model że kierownik budowy jest wynajmowany przez zamawiającego czyli inwestora. W przypadku budowy większego zakresu takiego jak stan deweloperski najczęściej kierownik budowy jest zapewniany przez firmę budowlaną. Inwestor może zatrudnić osobę niezależną z uprawnieniami budowlanemu która pełni funkcję inspektora nadzoru inwestorskiego.
AG: Z jakimi udogodnieniami spotyka się inwestor wybierający firmę budowlaną?
KB: Stopień zaangażowania inwestora zależy oczywiście od modelu budowy czyli współpracy z firmą budowlaną lub ekipą budowlaną. W przypadku budowy z firmą, jest to najbardziej komfortowy sposób budowy dla inwestora, gdzie to firma organizuje pracowników, zaplecze budowy, niezbędny sprzęt, materiały, obsługę geodezyjną, nadzór kierownika budowy. Wtedy rolą inwestora jest odbieranie poszczególnych etapów prac, dokonywanie wyborów materiałów z których budynek ma być wykonany oraz rozliczanie z firmą budowlaną.Przy wyborze budowy domu systemem gospodarczym to zaangażowanie jest oczywiście o wiele większe i wiąże się z doborem poszczególnych brygad do kolejnych etapów prac, wyborem , zakupem i odbiorem materiałów, koordynowaniem etapów, wyjaśnianiem wątpliwości pomiędzy poszczególnymi wykonawcami rozstrzyganiem sporów. Koordynowanie budowy dla kogoś kto nigdy wcześniej tego nie robił jest bardzo ciężkim, czasochłonnym i stresującym doświadczeniem.
AG: Temat budowy jest obszerny a każdego z inwestorów przyszłych bądź obecnych nurtują różne pytania. Myślę że chociaż na niektóre z nich znajdą odpowiedź w tym wywiadzie. Dziękuję bardzo.
KB: Dziękuję również, a tych, którzy chcą się dowiedzieć czegoś więcej zapraszam do domu modelowego i kontaktu z naszą firmą. -
-